7/1996 sayılı Kanunun 37. maddesi uyarınca bir bina, ruhsatı veren belediyenin tasdik belgesi ve yetkili bir ölçümcünün kadastro dosyası temelinde tescil edilir.
ANCPI'nin bir yapıyı tescil harcı (kod 2.6.1): 2024'te değiştirilen 16/2019 sayılı Emir uyarınca yapı başına 60 ley artı vergilendirilebilir değerinin %0,05'i.
7/1996 sayılı Kanunun 36. maddesi: ayni hakkı devreden noter senetleri, sınırlı istisnalar dışında yalnızca tapu sicilinde kayıtlı mülk için imzalanır.
Romanya'da yeni bir evin tescili: kısa cevap
Romanya'da bir arsa ve üzerindeki ev, tapu sicilinde (Cartea Funciară) iki ayrı kayıttır. Bir villa bittiğinde, ev kendisi tescil edilene kadar tapu sicili hâlâ yalnızca araziyi veya araziyi ve bir yapı ruhsatını gösterir. Bu adıma yapının tescili denir (intabulare construcție).
Kadastro ve tapu tescilini düzenleyen 7/1996 sayılı Kanunun 37. maddesi uyarınca, bir binanın mülkiyeti iki şeye dayanılarak tescil edilir: yapı ruhsatını veren yerel idarenin düzenlediği, evin ruhsata uygun inşa edildiğini ve işlerin tamamlanmasında bir kabul tutanağı bulunduğunu doğrulayan tasdik belgesi ve bir kadastro dosyası. Ardından ilçenin tapu müdürlüğü (OCPI) binayı kaydeder. ANCPI'nin bir yapıyı tescil tarifesi, yapı başına 60 ley artı vergilendirilebilir değerinin %0,05'idir.
Sade bir dille: ev tapu sicilinde olana kadar sahada vardır ama kâğıtta yoktur. Bir noter onu satamaz ve bir banka onu bitmiş bir ev olarak ipotek edemez.
Neden önemli: üç pratik neden
- Satış. 7/1996 sayılı Kanunun 36. maddesi, bir mülk üzerindeki ayni hakkı devreden noter senetlerinin, sınırlı istisnalar dışında, yalnızca mülk tapu sicilinde kayıtlıysa imzalanacağını söyler. Projeden satın almada, bitmiş bir villa için nihai satış sözleşmesi evin tescilinden sonra gelir.
- Konut kredisi. Bitmiş bir ev karşılığında kredi veren banka, ipoteğini mülk üzerinde tapu sicilinde tescil ettirir. Tamamlanmadan önce kanun, gelecekteki bir bina üzerinde ipoteğe ancak yapı ruhsatı önce tapu sicilinde şerh edilmişse izin verir (Madde 37(5)).
- Yeniden satış. Birkaç yıl sonra sattığınızda alıcının noteri ve bankası tapu sicili özetinden yola çıkacaktır. Doğru alan ve kullanımla kaydına uyan bir ev, dolambaçsız satılır. Daha fazlası villayı daha sonra satma rehberimizde.
Belgeler, tek tek
| Belge | Nedir | Kim düzenler veya hazırlar |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı (autorizație de construire) | Evin inşa edildiği ruhsat; projeden satılan yeni evler için zaten tapu sicilinde şerh edilmiş olmalıdır | Belediye |
| İşlerin tamamlanmasında kabul tutanağı (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | İşlerin bittiğini ve kabul edildiğini kaydeder | Geliştirici veya yararlanıcı tarafından düzenlenen kabul komisyonu |
| Enerji performans belgesi | Kabulde sunulmalı ve tutanağa eklenmelidir; bu olmadan düzenlenen bir kabul tutanağı kanunen geçersizdir (372/2005 sayılı Kanun, Madde 23) | Sertifikalı enerji denetçisi |
| Binanın tasdik belgesi (certificat de atestare a edificării construcției) | Evin ruhsata uygun inşa edildiğini ve kabul tutanağının bulunduğunu doğrular | Ruhsatı veren komünün veya şehrin belediye başkanı (169/2026 sayılı Kanun, Madde 120) |
| Kadastro dosyası (documentație cadastrală) | Binanın arsa üzerindeki ölçümleri ve planları, ulusal sistemde | ANCPI tarafından yetkilendirilmiş ölçümcü |
| OCPI'ye başvuru ve harç ödeme belgesi | Binanın kaydedilmesi talebi | Kayıtlı malik, genellikle geliştirici veya onun adına ölçümcü ya da noter |
169/2026 sayılı Kanun ayrıca geliştiricinin kabulü organize etmesini, binanın teknik kitabını hazırlamasını ve binayı Ulusal Yapılar Siciline kaydettirmesini, binayı ise ancak kabulden ve nihai altyapı bağlantılarından sonra teslim etmesini zorunlu kılar (Madde 422(5)). Bunlar tapu sicilinden ayrıdır ancak aynı dosyadan gelir.
Kim yapar ve hangi sırayla
Bir geliştiriciden satın alınan villada, ev tamamlandığında kayıtlı malik geliştiricidir; bu yüzden yapının tescili normalde nihai satıştan önce geliştiricinin adına yapılır. Sözleşmenizde bunu kimin yürüttüğünü ve kimin ödediğini kontrol edin.
Olağan sıra:
- İşler tamamlanır. Kabul komisyonu toplanır ve enerji performans belgesi ekli kabul tutanağını imzalar.
- Tasdik belgesi. Geliştirici, ruhsatı veren belediyeye başvurur.
- Kadastro dosyası. Yetkili bir ölçümcü binayı ölçer ve dosyayı hazırlar.
- Tescil. Dosya ilçe OCPI'sine gider. Tapu sicili güncellenir: bina artık arsada görünür.
- Nihai satış. Noter sizinle nihai sözleşmeyi imzalar ve mülkiyetinizin tescili için OCPI'ye gönderir.
- Özetiniz. Sizi malik olarak gösteren güncel bir tapu sicili özeti isteyin. Tapu sicili özeti rehberimiz nasıl okunacağını anlatıyor.
Tamamlanmadan önce satın aldıysanız, geliştirici tekil bir gelecekteki ev için ancak yapı ruhsatı tapu sicilinde şerh edildikten ve o gelecekteki ev için bir tapu kütüğü açıldıktan sonra ön sözleşme imzalayabilir. Bu, 169/2026 sayılı Kanunun bir kuralıdır (Madde 422(6) ve (7)) ve ödeme yapmadan önce özet üzerinde kontrol etmeye değer.
Yurt dışındaysanız. Nihai satışa kadarki tüm adımları geliştirici sizsiz yapar. Nihai sözleşme için noterde bizzat bulunabilir veya noter onaylı vekâletname ile bir temsilci aracılığıyla imzalayabilirsiniz; bu, Romanya'da vekâletname rehberimizde açıklanıyor. Her iki durumda da imzadan önce ve sonra güncel bir tapu sicili özeti isteyin.
Ev tapu sicilinde olana kadar sahada vardır ama kâğıtta yoktur.
Harçlar: ANCPI neyi alır
| Hizmet | Tarife | Not |
|---|---|---|
| Bir yapının tescili (kod 2.6.1) | Yapı başına 60 ley artı vergilendirilebilir değerinin %0,05'i | Aynı anda yapıldığında mülkün bilgilerinin (kullanım, alan, adres) güncellenmesini içerir |
| Tapu sicili kopyası | 25 ley | |
| Satışın tescili | Ayrı tarife, değer üzerinden hesaplanır | Satışta, genellikle noter aracılığıyla ödenir |
Yapı tarifesi, 24 Temmuz 2024 tarihli Monitorul Oficial no. 726'da yayımlanan 1498/2024 sayılı Emir ile değiştirilen ANCPI 16/2019 sayılı Emrinden gelir. Tarife emri bazı hizmetler için acil bir rejim de öngörür; OCPI'ye geçerli olup olmadığını ve maliyetini sorun. Kadastro dosyası için ölçümcünün ücreti ve belediyenin harçları ayrıdır ve hizmet sağlayıcıya ve komüne bağlıdır. Bir satın almanın tüm maliyet resmi için bkz. Romanya'da mülk satın alma maliyetleri.
Zamanlama
Burada bir gün sayısı vermiyoruz, çünkü süre belediyeye, ölçümcüye ve OCPI iş yüküne bağlıdır ve tüm zinciri kapsayan tek bir bağlayıcı süre bulamadık. Pratikte işe yarayanlar:
- Tasdik belgesine kabulden hemen sonra başlayın, anahtarlar teslim edildikten sonra değil.
- Ölçümcüden bir tahmin isteyin; kadastro dosyası ve OCPI adımı için gereken süre hakkında.
- Nihai satış tarihini bağlayın; sözleşmenizde yalnızca bir takvim tarihine değil, yapının tescil edilmesine.
Kontrol listesi: nihai sözleşmeden önce 7 soru
- Yapı ruhsatı arsanın tapu sicilinde şerh edilmiş mi?
- Kabul tutanağı imzalandı mı ve enerji performans belgesi ekli mi?
- Belediye tasdik belgesini düzenledi mi?
- Bina artık tapu sicilinde, beklediğiniz alan ve kullanımla kayıtlı mı?
- İkiz villa için: biriminiz tapu sicilinde komşununkinden net biçimde ayrılmış mı?
- Tapu sicilinde satıştan önce veya satışta kaldırılması gereken ipotekler veya şerhler var mı?
- Sözleşmeye göre tescil masraflarını kim öder?
Bir noter imzadan önce tapu sicilini kontrol eder. Kendi bağımsız avukatınız bunu daha erken, ödeme yapmadan önce kontrol edebilir. Nedenini satın alma için avukat seçme rehberimizde anlatıyoruz. Şirket avukatı yalnızca geliştiriciyi temsil eder.
Sık sorulan sorular
Romanya'da “intabulare construcție” nedir?
Bir binanın tapu sicilinde tescilidir. 7/1996 sayılı Kanunun 37. maddesi uyarınca, ruhsatı veren yerel idarenin binanın ruhsata uygun olduğunu ve bir kabul tutanağı bulunduğunu doğrulayan tasdik belgesine ve yetkili bir ölçümcünün hazırladığı kadastro dosyasına dayanır.
Binanın tasdik belgesini kim düzenler?
Yapı ruhsatını veren komünün veya şehrin belediye başkanı. 169/2026 sayılı Kanun, bunu belediye başkanının yetkileri arasında, imar belgeleri ve yapı ruhsatlarıyla birlikte sayar (Madde 120).
Yeni bir evi tapu sicilinde tescil ettirmenin maliyeti nedir?
ANCPI, yapı başına 60 ley artı vergilendirilebilir değerinin %0,05'ini alır (kod 2.6.1, 2024'te değiştirilmiş haliyle). Kadastro dosyası için ölçümcünün ücreti ayrıdır, satışın tescili için ücret de öyle.
Ev tescil edilmeden konut kredisi alabilir miyim?
Bir banka, gelecekteki bir bina üzerinde ipoteği ancak yapı ruhsatı tapu sicilinde şerh edildikten sonra tescil edebilir (7/1996 sayılı Kanun, Madde 37(5)). Bitmiş bir ev için banka binanın tescil edilmesini isteyecektir. Bir Romanya bankası fiyatın %70'ine kadar finanse edebilir, yani öz sermayeniz en az %30'dur. Bankanıza baştan hangi aşamayı istediğini sorun.
Bir noter, tapu sicilinde olmayan bir evi satabilir mi?
Kural olarak hayır. 7/1996 sayılı Kanunun 36. maddesi, ayni hakları devreden noter senetlerine yalnızca tapu sicilinde kayıtlı mülkler için, sınırlı istisnalarla, izin verir. Bu yüzden yeni bir villanın nihai sözleşmesi, yapının tescilinden sonra gelir.
Sonuç
Evin tescili, bitmiş bir binayı satabileceğiniz, ipotek edebileceğiniz ve çocuklarınıza temiz bir evrak izi ile bırakabileceğiniz bir mülke dönüştüren adımdır. Çoğunlukla geliştiricinin evrak işidir, ama sizin korumanızdır; bu yüzden nihai sözleşmeyi imzalamadan önce özet üzerinde kontrol edin.
Romanya'da bir villa satın alıyorsanız, bizden veya başka yerden, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Tapu sicili özetini ve yukarıdaki belgeleri birlikte inceleriz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Kadastro ve tapu tescili hakkında 7/1996 sayılı Kanun, konsolide metin (11.10.2019), Madde 36 ve 37 · 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve Yapı Kanunu, Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026, Madde 120, 422, 527 · 16/2019 sayılı Emirdeki tarifeleri değiştiren ANCPI 1498/2024 sayılı Emri, MO 726/2024'te yayımlandığı şekliyle (Avocatul Poporului bülteni) · Binaların enerji performansı hakkında 372/2005 sayılı Kanun, konsolide metin, Madde 23 · ANCPI
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir. Tarifeler ve prosedürler değişebilir; bunları OCPI ile teyit edin ve bağımsız bir avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
