Romanya mı Macaristan mı: yabancı ev alıcısı için ne değişir?

Romanya ve Macaristan gayrimenkulü: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Her iki ülke de kendi para birimine sahip AB ve Schengen üyesidir. Macaristan'da AB veya AEA devleti vatandaşı olmayan bir alıcı, tarım arazisi olmayan her gayrimenkul için gayrimenkulün bulunduğu ilin hükümet ofisinden (kormányhivatal) izin almalıdır. Buna daire de dahildir. Ücret gayrimenkul başına 65.000 forint ve süre 45 gündür. Tarım arazisi ve orman, AB dışı gerçek kişilere kapalıdır. Romanya'da bir bina satın almak için kimsenin izne ihtiyacı yoktur, ancak AB vatandaşı olmayan biri araziyi doğrudan kendi adına tescil ettiremez.

Maliyetlerde, Macaristan'daki alıcı piyasa değeri üzerinden %4 gayrimenkul devir harcı öder. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez. Yeni bir evde Macaristan, koşullara bağlı olarak 2026 sonuna kadar indirimli %5 KDV uygular; Romanya %21 uygular.

Sade bir dille: Macaristan'da AB dışı bir alıcının her satın alması bir izin ve %4 harçtan geçer; Romanya'da izin ve devir vergisi yoktur, ancak evin altındaki arazi için bir yapı gerekir.

Önceki makalemiz Bükreş, Budapeşte ve Prag fiyatlarını karşılaştırmıştı. Bu makale ise kuralları, maliyetleri ve statüyü karşılaştırıyor.

Genel tablo

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Macaristan
AB üyeliği	2007	2004
Schengen	1 Ocak 2025'ten beri tam üye	21 Aralık 2007'den beri
Para birimi	Romanya leyi	Macar forinti
Ev satın almak için izin (AB dışı alıcı)	Gerekli değildir	Gerekli, daire dahil
AB dışı alıcılar için arazi	Doğrudan kendi adına değil	İzinle inşaat arsaları; tarım arazisi ve orman kapalı

Yabancılar için satın alma kuralları

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Macaristan: hükümet ofisinden izin

Kural, 1993 tarihli LXXVIII sayılı Kanun'da ve 251/2014 sayılı Hükümet Kararnamesi'nde yer alır. "Yabancı" gerçek kişi, bir AB veya AEA devletinin ya da antlaşmayla aynı şekilde muamele gören bir devletin vatandaşı olmayan kişi olarak tanımlanır. Böyle bir alıcı, tarım veya orman arazisi olmayan gayrimenkulü, türü ne olursa olsun (daire, ev veya arsa) edinmek için izin almalıdır. Miras hariçtir.

Nasıl işler:

• Nerede: gayrimenkulün bulunduğu başkent veya il hükümet ofisi.
• Ücret: gayrimenkul başına 65.000 forint (1993 tarihli LXXVIII sayılı Kanun, 1/B maddesi).
• Süre: 45 gün (251/2014 sayılı Kararname, 3. madde).
• Ölçüt: satın alma kamu yararına veya yerel belediyenin yararına zarar vermemelidir. Sabıka kaydı kamu yararına zarar olarak sayılır. 2025 değişikliğinden beri belediyenin yerel kimliği koruma kuralları da dikkate alınır.
• Karşılıklılık: alıcının ülkesi Macarlara eşit muamele yapmıyorsa ofis reddedebilir. Dışişleri bakanı aksini belirtmedikçe karşılıklılık varsayılır.

Tarım arazisi ve orman: 2013 tarihli CXXII sayılı Kanun uyarınca, yabancı gerçek kişi, yani AB üyesi bir devletin vatandaşı olmayan kişi, tarım veya orman arazisini hiçbir şekilde edinemez.

Romanya: bina evet, arazi bir yapı üzerinden

Romanya'da daire veya ev satın almak için kimsenin izne ihtiyacı yoktur. AB pasaportu olmayan bir İsrailli gibi AB dışı bir devletin vatandaşı, binayı kendi adına tescil ettirir. Arazi farklıdır: Anayasa'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca AB vatandaşı olmayanlar araziyi yalnızca uluslararası bir antlaşma kapsamında, karşılıklılık esasına göre edinir. Villa için olağan yollar üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketidir. İkisini de Romanya'da arazi mülkiyeti rehberimizde açıklıyoruz.

Pratik fark: Macaristan'da daire alan bir İsrailli izin bekler; Romanya'da aynı alıcı doğrudan notere gider.

Satın alma maliyetleri ve vergiler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Macaristan
Geliştiriciden yeni ev	%21 KDV	150 m²'ye kadar dairelerde ve 300 m²'ye kadar evlerde 31 Aralık 2026'ya kadar %5 KDV (2026 sonuna kadar ruhsat alan projeler için 2030'a kadar geçiş); aksi halde %27
Devir vergisi	Alıcı için yok	Piyasa değeri üzerinden %4 gayrimenkul devir harcı, alıcı öder
Noter veya avukat	Resmi kademeli tarifeye göre noter (UNNPR), artı KDV	Avukattan veya noterden yazılı ücret teklifi isteyin
Tescil	Gerçek kişiler için %0,15 tapu sicili ücreti	Gayrimenkul başına sabit tapu sicili ücreti
Yabancı alıcı izni	Yok	Gayrimenkul başına 65.000 forint

İki Macaristan ayrıntısı. %4 harç oranı gayrimenkul başına 1 milyar forint değere kadar uygulanır, bunun üzerinde %2'dir ve üst sınır 200 milyon forinttir (Harçlar Kanunu, 19. madde). Satın almadan önceki beş yıl içinde veya sonraki bir yıl içinde başka bir ev satan alıcı, yalnızca değer farkı üzerinden harç öder (21. madde). Yeni evler ve 35 yaş altı alıcılar için daha küçük indirimler vardır, ancak yalnızca düşük değerlerde (15 milyon forint).

Romanya tarafı için Romanya'da gayrimenkul satın alma maliyetleri rehberimize bakın.

Sahiplik maliyetleri

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya: yerel meclis tarafından belirlenen, binanın vergilendirilebilir değerinin %0,08 ile %0,2'si arasında yıllık yerel bina vergisi ve ayrıca arazi vergisi. Matrah, 239/2025 sayılı Kanun uyarınca 2026'dan itibaren yükseldi.

Macaristan: ulusal bir yıllık gayrimenkul vergisi yoktur. Her belediye yerel kararname ile bir bina vergisi (építményadó) getirebilir. Kanun bunu kullanılabilir alanın m² başına 1.100 forintiyle veya uyarlanmış piyasa değerinin %3,6'sıyla sınırlar; 2003'ten beri enflasyona endekslenmiştir (1990 tarihli C sayılı Kanun, 6. ve 16. maddeler). Bazı belediyeler bunu konutlardan alır, bazıları almaz; bu nedenle belediyeye sorun.

Satış vergisi

• Romanya: kazanç üzerinden değil satış fiyatı üzerinden bir vergi: gayrimenkulü üç yıla kadar elde tuttuysanız %3, daha uzun tuttuysanız %1. Noter bunu imza gününde tahsil eder. Romanya'da gayrimenkul satış vergisi rehberimize bakın.
• Macaristan: ev satışından elde edilen kazanç üzerinden %15 gelir vergisi. Elde tutma süresi uzadıkça vergilendirilen kısım azalır: vergi dairesi NAV'a göre, satın alma yılını izleyen beşinci yılda sıfıra ulaşır. Bunu satıştan sonraki yılın yıllık beyannamesinde beyan edersiniz.

İkamet ettiğiniz ülke de kazancı vergilendirebilir.

Yerleşik olmayanlar için finansman

Romanya: yabancı alıcılar için fiyatın %70'ine kadar finansman mümkündür, en az %30 öz sermaye ile.

Macaristan: bankalar merkez bankasının borç üst sınırı kararnamesi (MNB 32/2014 sayılı Kararname) kapsamında kredi verir. Kredi, gayrimenkul değerinin bir oranı olarak sınırlanır; forint kredisi için genellikle %80, euro veya diğer para birimlerindeki krediler için daha düşük sınırlarla. Her banka yerleşik olmayanların geliri için kendi kurallarını belirler. Para birimini, azami krediyi ve kabul edilen belgeleri yazılı olarak isteyin.

Oturum

Macaristan'ın 2023 tarihli XC sayılı Kanun kapsamında bir misafir yatırımcı oturum izni vardır. Ekim 2026 itibarıyla kanun iki nitelikli yatırım sıralar: merkez bankasına kayıtlı bir gayrimenkul fonunun paylarında en az 250.000 € (en az beş yıl elde tutulur) veya kamu yararına bir vakıf tarafından işletilen bir yükseköğretim kurumuna en az 1 milyon € bağış. Doğrudan ev satın almak listelenmiş yollardan biri değildir. İzin on yıla kadar geçerli olabilir.

Romanya'da yatırımcı oturum yolu yoktur. Çalışma, iş, aile, eğitim veya dijital göçebe yoluna ihtiyacınız vardır. Romanya'da oturum izni rehberimize bakın.

Her iki ülkede de AB dışı bir ziyaretçi günleri Schengen kuralına göre sayar: herhangi bir 180 günde en fazla 90 gün.

Yaşam tarzı: Budapeşte mi Bükreş–Ilfov mu

Macaristan'da yabancı alıcı piyasası Budapeşte merkezlidir; Balaton Gölü ise tanıdık tatil bölgesidir.

Romanya'nın piyasası Bükreş–Ilfov merkezlidir. Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre 2025'te orada yaklaşık 17.300 yeni konut tamamlandı; bu, ülke toplamının yaklaşık %29'udur. Havalimanına ve uluslararası okullara yakın kuzey banliyöleri, bahçeli aile evlerinin piyasasıdır.

Seçmeden önce kontrol listesi

1. Pasaportunuz. AB veya AEA vatandaşı mısınız? Macaristan'da izin yok; Romanya'da araziyi doğrudan satın alırsınız.
2. İzin takvimi. Macaristan'da, 45 günü ve dosyayı hazırlama süresini sözleşme tarihlerine ekleyin.
3. Harç ve KDV. Macaristan'da %4 harç; ayrıca yeni projenin 2026'dan sonra hâlâ %5 KDV'ye uygun olup olmadığını kontrol edin.
4. Yerel vergi. Macar belediyesine konutlardan bina vergisi alıp almadığını sorun.
5. Finansman. Yerleşik olmayanlar için banka koşulları, yazılı olarak.
6. Çıkış. Satın alma tarihini yazın. Her iki ülkede de satış vergisini bu belirler.
7. Satın aldığınız ülkede yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukat.

Sık sorulan sorular

İsraillilerin Macaristan'da daire almak için izne ihtiyacı var mı?

Evet, AB veya AEA pasaportuna sahip olmadıkça. AB dışı her alıcı, tarım arazisi olmayan gayrimenkul için, daire dahil, il hükümet ofisinden izin almalıdır. Ücret gayrimenkul başına 65.000 forint ve süre 45 gündür.

AB vatandaşı olmayan biri Macaristan'da veya Romanya'da tarım arazisi satın alabilir mi?

Macaristan'da hayır: 2013 tarihli CXXII sayılı Kanun, yabancı gerçek kişilerin tarım veya orman arazisi edinmesini yasaklar. Romanya'da AB vatandaşı olmayanlar araziyi doğrudan tescil ettirmez; ev arsası üst hakkı (superficie) veya bir şirket üzerinden tutulur.

Macaristan'da ve Romanya'da devir vergisi var mı?

Macaristan'da alıcı, piyasa değeri üzerinden %4 gayrimenkul devir harcı öder. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez; satıcı fiyatın %1'ini veya %3'ünü öder.

Ev satın almak Macaristan'da oturum hakkı sağlar mı?

Doğrudan hayır. Macaristan'ın misafir yatırımcı izni, kayıtlı bir gayrimenkul fonunun paylarında 250.000 € veya bir üniversite vakfına 1 milyon € bağış gerektirir. Ev satın almak listelenmiş bir yol değildir. Romanya'da ise hiçbir yatırımcı yolu yoktur.

Macaristan'da satış vergisi nedir?

Kazanç üzerinden %15; vergilendirilen kısım evi elde tuttuğunuz her yıl azalır ve satın alma yılını izleyen beşinci yılda sıfıra ulaşır.

Sonuç

Macaristan, AB dışı bir alıcıdan başlangıçta daha fazlasını ister: her satın alma için izin ve %4 harç. Buna karşılık 2026 sonuna kadar nitelikli yeni evlerde daha düşük bir KDV oranı ve beş yıl sonra azalarak biten bir satış vergisi sunar. Romanya'da izin ve alıcı devir vergisi yoktur, ancak evin altındaki arazi için hukuki bir yapı gerekir.

İkisi arasında karar veriyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Baktığınız gayrimenkulü her iki ülkede tek bir tabloya koyacağız: kurallar, toplam maliyet ve çıkış.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Macaristan, 1993 tarihli LXXVIII sayılı Kanun, 1/A, 1/B, 91/A maddeleri (njt.hu, 1.10.2026 sürümü) · Macaristan, 251/2014 sayılı Hükümet Kararnamesi (njt.hu) · Macaristan, tarım ve orman arazisine ilişkin 2013 tarihli CXXII sayılı Kanun, 5, 9, 10. maddeler (njt.hu) · Macaristan, harçlara ilişkin 1990 tarihli XCIII sayılı Kanun, 19, 21, 26. maddeler (njt.hu) · Macaristan, NAV: yeni evlerde %5 KDV uzatıldı · Macaristan, 2007 tarihli CXXVII sayılı KDV Kanunu, 82. madde (njt.hu) · Macaristan, yerel vergilere ilişkin 1990 tarihli C sayılı Kanun, 1, 6, 16. maddeler (njt.hu) · Macaristan, NAV: gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesi · Macaristan, 2023 tarihli XC sayılı Kanun, 16, 22. maddeler (njt.hu) · Macaristan, hükümet ofisi tapu sicili ücretleri · Romanya, 312/2005 sayılı Kanun · Romanya, Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun · ANCPI · Romanya Ulusal İstatistik Enstitüsü (INS)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve her iki ülkede de değişir; Macaristan'ın yeni evlerde %5 KDV'sinin 31 Aralık 2026'da sona ermesi beklenmektedir. Bir işlemden önce satın aldığınız ülkede bağımsız bir avukata ve bir vergi danışmanına başvurun.