Romanya mı Polonya mı: yabancı ev alıcısı için ne değişir?

Romanya ve Polonya gayrimenkulü: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Her iki ülke de AB'de ve Schengen'dedir ve her ikisinin de kendi para birimi vardır. Büyük fark izin kuralıdır. Polonya'da Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ve İsviçre dışından bir alıcı, yabancılar tarafından gayrimenkul edinilmesine ilişkin 24 Mart 1920 tarihli Kanun uyarınca ev veya arazi satın almak için İçişleri Bakanı'ndan izin almalıdır. Bağımsız bir daire, sınır bölgesi dışında muaftır. Romanya'da bir bina satın almak için kimsenin izne ihtiyacı yoktur, ancak AB vatandaşı olmayan biri araziyi doğrudan kendi adına tescil ettiremez.

Maliyetlerde, Polonya'da ikinci el ev alıcısı genellikle %2 medeni hukuk işlemleri vergisi (PCC) öder. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez. Yeni bir evde Polonya, büyüklük sınırları dahilinde %8 KDV uygular; Romanya %21 uygular.

Sade bir dille: Polonya'da daire kolaydır, ev izin gerektirir; Romanya'da ev mümkündür, ancak arazi bir yapı üzerinden edinilir.

Bulgaristan ve Yunanistan ile yaptığımız karşılaştırmalarda olduğu gibi, burada da kurallar, maliyetler ve statü yan yana.

Genel tablo

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Polonya
AB üyeliği	2007	2004
Schengen	1 Ocak 2025'ten beri tam üye	21 Aralık 2007'den beri
Para birimi	Romanya leyi	Polonya złotysi
Ev satın almak için izin	Gerekli değildir	AEA dışı alıcılar için gerekli, bağımsız daire hariç
AB dışı alıcılar için arazi	Doğrudan kendi adına değil	İzinle mümkün

Hiçbir ülke euro kullanmaz; bu nedenle başka bir para biriminde birikimi olan bir alıcı her ikisinde de bir döviz kuru sorusu taşır.

Yabancılar için satın alma kuralları

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Polonya: 1920 tarihli Kanun ve bakanlık izni

Kural kısadır. Kanun'un 1. maddesi, bir yabancının gayrimenkul edinmek için izne ihtiyaç duyduğunu söyler. İzin, iç işlerinden sorumlu bakanın idari bir kararıdır; Milli Savunma Bakanı itiraz etmemelidir (ve tarım arazisi için tarım bakanı).

Kimler muaf:

• AEA devletlerinin ve İsviçre'nin vatandaşları ve şirketleri (8(2). madde). İkinci evler ve tarım arazisi için geçiş dönemleri çoktan sona erdi.
• Bağımsız bir daire satın alan herhangi bir yabancı (samodzielny lokal mieszkalny), birimlerin mülkiyetine ilişkin Kanun uyarınca (8(1)(1). madde) ve konuta bağlı bir garaj birimi.
• Ancak sınır bölgesinde değil. 8(3). madde uyarınca bu muafiyetler sınır bölgesindeki (strefa nadgraniczna) mülk için geçerli değildir.

Arsalı bir ev satın alan AEA dışı bir alıcı için izin ana adımdır. 1a maddesi uyarınca alıcı, satın almanın savunma veya kamu düzeni için bir tehdit oluşturmadığını göstermeli ve Polonya ile bağlarını göstermelidir: örneğin Polonya kökeni, bir Polonya vatandaşıyla evlilik, bir oturum izni veya Polonya'da ticari faaliyet. Kişisel ihtiyaçlar için satın alınan arazi 0,5 hektarla sınırlıdır.

Kanun'dan ve İçişleri Bakanlığı'ndan pratik ayrıntılar:

• Ücret: izin için 1.570 złoty damga vergisi ve izin vaadi (promesa) için 98 złoty. İzin verilmezse ücret iade edilir.
• Geçerlilik: izin iki yıl geçerlidir; promesa bir yıl.
• Süre: kanuna göre dosya tamamlandıktan sonra en fazla iki ay. Bakanlık, uygulamada iki, üç veya dört ay, bazen daha uzun sürebileceğini belirtir.
• İzinsiz: Kanun'a aykırı yapılan bir satın alma geçersizdir (6. madde).

Romanya: bina evet, arazi bir yapı üzerinden

Romanya'da daire veya ev satın almak için kimsenin izne ihtiyacı yoktur. AB pasaportu olmayan bir İsrailli gibi AB dışı bir devletin vatandaşı, binayı kendi adına tescil ettirir. Arazi farklıdır: Anayasa'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca AB vatandaşı olmayanlar araziyi yalnızca uluslararası bir antlaşma kapsamında, karşılıklılık esasına göre edinir. Villa için olağan yollar üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketidir. İkisini de Romanya'da arazi mülkiyeti rehberimizde açıklıyoruz. AB pasaportuyla araziyi doğrudan satın alırsınız.

Satın alma maliyetleri ve vergiler

Bu konuyu geliştiricilere sorun

	Romanya	Polonya
Geliştiriciden yeni ev	%21 KDV	150 m²'ye kadar dairelerde ve 300 m²'ye kadar evlerde %8 KDV; üzerindeki alanda %23
İkinci el ev	Alıcı için devir vergisi yok	Alıcının ödediği %2 PCC, noter tarafından tahsil edilir
İlk konut	Özel muafiyet yok	Hiç ev sahibi olmamış alıcı için ilk evde PCC yok (PCC Kanunu 9(17). madde)
Noter	Resmi kademeli tarife (UNNPR), artı KDV	Adalet Bakanlığı yönetmeliğiyle belirlenen azami ücretler, değere göre kademeli
Tescil	Gerçek kişiler için %0,15 tapu sicili ücreti	Mülkiyetin arazi ve ipotek siciline (księga wieczysta) kaydı için 200 złoty mahkeme harcı

İki Polonya ayrıntısı: satış KDV'ye tabi olduğunda PCC uygulanmaz; yani geliştiriciden alan bir alıcı ikisini birden değil, KDV öder. Ve aynı projede altıncı veya daha fazla daire satın alan bir alıcı, KDV'li satışta bile %6 PCC öder (7a maddesi).

Romanya tarafı için Romanya'da gayrimenkul satın alma maliyetleri rehberimizin tamamına bakın.

Sahiplik maliyetleri

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya: yerel meclis tarafından belirlenen, binanın vergilendirilebilir değerinin %0,08 ile %0,2'si arasında yıllık yerel bina vergisi ve ayrıca arazi vergisi. Matrah, 239/2025 sayılı Kanun uyarınca 2026'dan itibaren keskin biçimde yükseldi.

Polonya: değer üzerinden değil, metrekare başına belediye gayrimenkul vergisi (podatek od nieruchomości). Maliye Bakanı yıllık bir üst sınır belirler. 2026 için azami tutar, konut binasının kullanılabilir alanı m² başına 1,25 złoty ve "diğer" kategorisindeki konut arazisi için m² başına 0,77 złoty'dir. Her belediye bu üst sınıra kadar kendi oranını belirler.

Satış vergisi

İki sistem farklı kurulmuştur.

• Romanya: kazanç üzerinden değil satış fiyatı üzerinden bir vergi: gayrimenkulü üç yıla kadar elde tuttuysanız %3, daha uzun tuttuysanız %1. Noter bunu imza gününde tahsil eder. Romanya'da gayrimenkul satış vergisi rehberimiz matrahı açıklıyor.
• Polonya: kazanç üzerinden %19 gelir vergisi, ancak yalnızca satın aldığınız takvim yılının sonundan itibaren sayılan beş yıl geçmeden satarsanız (PIT Kanunu 10(1)(8) ve 30e maddeleri). Bundan sonra satış vergilendirilmez. Beş yıl içinde, para üç yıl içinde kendi konut ihtiyaçlarınıza harcandığı ölçüde kazanç muaftır. Kural yerleşik olmayanları da kapsar, çünkü Polonya'daki gayrimenkulden elde edilen gelir Polonya'da vergilendirilir.

İkamet ettiğiniz ülke de kazancı vergilendirebilir.

Yerleşik olmayanlar için finansman

Romanya: yabancı alıcılar için fiyatın %70'ine kadar finansman mümkündür, en az %30 öz sermaye ile. Banka geliri, belgeleri ve gayrimenkulü kontrol eder.

Polonya: yerleşik olmayan borçlular için yayımlanmış tek bir kural yoktur. Her banka yurt dışı gelir, kredi para birimi ve azami kredi için kendi ölçütlerini belirler. Bir gayrimenkule bağlanmadan önce bu üç yanıtı yazılı olarak isteyin.

Oturum

Hiçbir ülke ev satın almak için oturum izni vermez. Romanya'da gayrimenkul yolu yoktur; çalışma, iş, aile, eğitim veya dijital göçebe yoluna ihtiyacınız vardır. Romanya'da oturum izni rehberimize bakın. Polonya'nın Yabancılar Kanunu, geçici oturum için çalışma, iş, eğitim, araştırma ve aile gibi gerekçeleri listeler. Gayrimenkul satın almak bunlardan biri değildir. Her iki ülkede de AB dışı bir ziyaretçi günleri aynı Schengen kuralına göre sayar: herhangi bir 180 günde en fazla 90 gün.

Yaşam tarzı: birkaç büyük şehir mi tek bir başkent bölgesi mi

Polonya'da Varşova, Krakov, Wrocław ve Gdańsk gibi birkaç büyük şehir piyasası vardır.

Romanya'nın konut piyasası Bükreş–Ilfov çevresinde yoğunlaşmıştır. Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre 2025'te orada yaklaşık 17.300 yeni konut tamamlandı; bu, ülke toplamının yaklaşık %29'udur. Havalimanına ve uluslararası okullara yakın kuzey banliyöleri, bahçeli aile evlerinin piyasasıdır.

İkisinde de ilk soru aynıdır: şehirde bir daire mi, yoksa arazili bir ev mi? Polonya'da bu, izne ihtiyacınız olup olmadığını belirler; Romanya'da, arazinin nasıl tutulacağını.

Seçmeden önce kontrol listesi

1. Pasaportunuz. AB veya AEA vatandaşı mısınız? Her iki ülkede de kısıtlamaların çoğu ortadan kalkar.
2. Gayrimenkul türü. Daire mi, arazili ev mi? AEA dışındaki biri için Polonya'da ev, izin ve Polonya ile bağ demektir.
3. Konum. Polonya'da sınır bölgesi. Romanya'da tapu sicili özeti.
4. Toplam maliyet yazılı olarak. KDV veya PCC, noter, tescil, tercüman.
5. Finansman. Bankanın yerleşik olmayanlar için koşullarını yazılı olarak alın.
6. Çıkış. Satın alma tarihini yazın. Her iki ülkede de satış vergisini bu belirler.
7. Satın aldığınız ülkede yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukat.

Sık sorulan sorular

Bir yabancı Polonya'da izin almadan daire satın alabilir mi?

Çoğu durumda evet. 1920 tarihli Kanun'un 8(1)(1). maddesi uyarınca, bağımsız bir daire birimi satın almak izin gerektirmez. Muafiyet sınır bölgesinde geçerli değildir; orada AEA dışı bir alıcı yine izne ihtiyaç duyar.

İsraillilerin Polonya'da ev almak için izne ihtiyacı var mı?

Evet, AEA veya İsviçre pasaportuna sahip olmadıkça. İzin İçişleri Bakanı'ndan alınır, 1.570 złoty damga vergisi tutarındadır ve Polonya ile bağların gösterilmesini gerektirir. Romanya'da bina için izin gerekmez, ancak arazi üst hakkı (superficie) veya bir şirket üzerinden edinilir.

Polonya'da ve Romanya'da devir vergisi var mı?

Polonya'da ikinci el gayrimenkul alıcısı genellikle %2 PCC öder; KDV'ye tabi bir satış ve ilk ev muaftır. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez; satıcı fiyatın %1'ini veya %3'ünü öder.

Gayrimenkul satın almak Polonya'da veya Romanya'da oturum hakkı sağlar mı?

Hayır. Hiçbir ülke gayrimenkul sahipliğini oturum izni gerekçesi olarak listelemez.

Sonuç

Polonya, daire alıcısı için daha basit, ev ve arazi isteyen AEA dışı bir alıcı için daha zordur. Romanya bir bakıma tersidir: ev size açıktır, ancak arazi hukuki bir yapı gerektirir. Maliyetlerde Polonya daha düşük oranda KDV ve ikinci el satışlarda devir vergisi alır; Romanya alıcıdan devir vergisi almaz.

İkisi arasında karar veriyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Baktığınız gayrimenkulü her iki ülkede tek bir tabloya koyacağız: kurallar, toplam maliyet ve çıkış.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Polonya, yabancılar tarafından gayrimenkul edinilmesine ilişkin 24 Mart 1920 tarihli Kanun, birleştirilmiş metin Dz.U. 2017 poz. 2278 (Sejm), 1, 1a, 3, 3d, 6, 8. maddeler · Polonya, İçişleri ve İdare Bakanlığı, izinlere ilişkin SSS · Polonya, Damga Vergisi Kanunu, Dz.U. 2025 poz. 1154 · Polonya, PCC Kanunu, Dz.U. 2026 poz. 191, 2, 4, 7, 7a, 9, 10. maddeler · Polonya, KDV Kanunu, Dz.U. 2026 poz. 1263, 41 ve 146ef maddeleri · Polonya, PIT Kanunu, Dz.U. 2026 poz. 592, 3, 10, 21, 30e maddeleri · Polonya, 2026 için azami yerel vergi oranları, M.P. 2025 poz. 726 · Polonya, Mahkeme Masrafları Kanunu, Dz.U. 2025 poz. 1228, 42. madde · Polonya, Yabancılar Kanunu, Dz.U. 2025 poz. 1079 · Romanya, 312/2005 sayılı Kanun (legislatie.just.ro) · Romanya, Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun (legislatie.just.ro) · ANCPI · Romanya Ulusal İstatistik Enstitüsü (INS)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve her iki ülkede de değişir. Bir işlemden önce satın aldığınız ülkede bağımsız bir avukata ve bir vergi danışmanına başvurun.