Ayni hak devreden noter senetleri, sınırlı istisnalar dışında, yalnızca taşınmaz tapu sicilinde kayıtlıysa imzalanır (7/1996 sayılı Kanun, Md. 36).
1 Ağustos 2001'den önce yapılan evler, gerçek alanı gösteren bir mali belgeyle tescil edilebilir. Sonrakiler için ruhsat ve kabul gerekir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 37).
Bir yapıda gizli kusur, tesliminden itibaren 3 yıl içinde ortaya çıkmalı ve satıcıya makul bir süre içinde bildirmeniz gerekir (Medeni Kanun, Md. 2531, 1709).
Romanya'da ikinci el ev almak: kısa cevap
15 ya da 40 yıldır ayakta duran bir evin geçmişi vardır ve Romanya'da bu geçmişin çoğu dört yerde yazılıdır: tapu sicili (Cartea Funciară), belediyenin ruhsat dosyası, yerel vergi dairesi ve yapının kendisi. Yeni bir proje taze bir ruhsat, bir kabul tutanağı ve kusurlardan sorumlu bir müteahhitle gelir. İkinci el bir ev ise eski sahiplerinin yıllar içinde yaptığı ya da yapmadığı her şeyle birlikte gelir.
Hukuki çıkış noktası basittir. Noter, bir yapıyı ancak tapu sicilinde kayıtlıysa satabilir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 36). Ev, belediyeden alınan ve evin ruhsata uygun inşa edildiğini ve bir kabul tutanağının bulunduğunu doğrulayan belgeyle tescil edilir; 1 Ağustos 2001'den önce yapılan evlerde ise gerçek alanı gösteren bir mali belgeyle (Md. 37).
Basitçe söylemek gerekirse: ikinci el bir evde yalnızca duvar satın almıyorsunuz. Önceki sahiplerin her ekini, onarımını ve ödenmemiş her faturasını satın alıyorsunuz. Bu yüzden belgeleri çatı kadar dikkatle kontrol edin.
Hâlâ inşa etmek, yeni ev almak ve ikinci el ev almak arasında kararsızsanız, Romanya'da ev yaptırmak mı satın almak mı rehberimizle başlayın.
Yeni proje mi ikinci el ev mi: neler değişir
| Konu | Geliştiriciden yeni proje | Bireyden ikinci el ev |
|---|---|---|
| Tapu sicilinde yapı | Kabulden sonra ruhsata dayanarak tescil edilir | Yıllar önce tescil edilmiş, sonraki eklerle birlikte olmayabilir |
| Ruhsat ve kabul | Güncel, tek dosyada | Eski, eksik olabilir ya da evin bazı bölümleri için hiç olmayabilir |
| Gizli kusurlar | Medeni Kanun uyarınca satıcı; ayrıca müteahhitler 10 yıl boyunca, yapı iskeleti için ise yapının ömrü boyunca | Medeni Kanun uyarınca satıcı; müteahhitler yalnızca ev yeniyse |
| Enerji belgesi | Kabulde düzenlenir | Satıcı satış sırasında bir tane sunmak zorundadır (372/2005 sayılı Kanun) |
| KDV | Yeni konutun fiyatına dahildir | Bir birey konut sattığında genellikle ücretlendirilmez |
| Durum | Yeni, henüz oturulmamış | Yıpranma, geçmiş onarımlar, eski tesisatlar |
Yeni konutlarda garanti sürelerini yeni konutta kusurlar ve garanti rehberimizde anlattık.
Kontrol 1: ev tapu sicilinde kayıtlı mı ve gerçeğe uyuyor mu?
Bilgi amaçlı bir tapu sicili özeti isteyin. I. Bölüm taşınmazı tanımlar: arsayı, alanını ve üzerindeki her yapıyı. tapu sicili özeti rehberimiz bunu nasıl okuyacağınızı anlatıyor.
Sonra kağıttaki bilgiyi gördüğünüzle karşılaştırın:
- Ev hiç kayıtlı mı? Bazı arsalarda yalnızca arazi görünür. O zaman ev sahada vardır ama kağıtta yoktur ve noter onu bu haliyle satamaz.
- Alan uyuyor mu? 180 m² olan bir evin 120 m² olarak kayıtlı olması genellikle hiç tescil edilmemiş bir ek yapı anlamına gelir.
- Garaj, ek bina, ikinci kat? İnşa edilen her bölüm I. Bölümde görünmelidir.
1 Ağustos 2001'den önce yapılan evler için kanun, belediyeden alınan ve gerçek alanı gösteren bir mali belge ile bir kadastro dosyasına dayanarak tescile izin verir (7/1996 sayılı Kanun, Md. 37(2)). Daha sonra yapılan her şey için belediye, yapının bir ruhsata göre inşa edildiğini ve bir kabul tutanağının bulunduğunu doğrulamalıdır (Md. 37(1)).
Kontrol 2: evin her bölümü için ruhsat ve kabul
Satıcıdan yapı ruhsatını (autorizație de construire) ve işlerin bitiminde düzenlenen kabul tutanağını (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) isteyin; hem asıl ev hem de her ek için.
25 Ağustos 2026'dan beri yapı kuralları, 50/1991 sayılı Kanunu yürürlükten kaldıran yeni kanundan, yani 169/2026 sayılı Kanundan gelmektedir. Bazı küçük işler için yalnızca bildirim yeterlidir ya da hiçbir formalite gerekmez. villa eklentileri ve ruhsatlar rehberimiz bunları sıralıyor. Ancak ruhsat alınması gerekirken alınmamış bir ek, ilave kat ya da dönüştürülmüş çatı arası, imza gününde alıcıya geçen bir sorundur.
İkinci el bir evde, önceki sahiplerin her ekini, onarımını ve ödenmemiş her faturasını satın alırsınız. Belgeleri çatı kadar dikkatle kontrol edin.
Ayrıca yapının teknik kitabını (cartea tehnică a construcției) isteyin. Yeni kanuna göre malik bunu güncel tutmak ve yapı satıldığında yeni malike devretmek zorundadır (169/2026 sayılı Kanun, Md. 420(1)(l)). Eski evlerin çoğunda bu kitap yoktur; bu da duvarların içinde ne olduğunu daha az bildiğiniz anlamına gelir.
Kontrol 3: enerji performans belgesi
372/2005 sayılı Kanun uyarınca satıcı, sözleşmeden önce alıcıya enerji performans belgesinin bir kopyasını vermek ve imza sırasında aslını teslim etmek zorundadır (Md. 22(1)–(2)). Bu ön kopya verilmeden imzalanan bir satış, alıcının talebiyle iptal edilebilir (Md. 22(4)). Belgeyi fiyat üzerinde anlaşmadan önce okuyun, noterde değil. Eski bir evde E ya da F enerji sınıfı, yalıtımın, pencerelerin ve ısıtmanın yakında sizin bütçenize yüklenebileceği anlamına gelir. Enerji verimli evler rehberimiz belgenin neyi gösterdiğini açıklıyor.
Kontrol 4: yerel vergiler ve fatura borçları
- Yerel vergiler. Noter, satıcıdan belediyeden alınan ve taşınmazın yerel vergilerinin ödendiğini gösteren bir mali belge ister. Bunu erkenden görmek isteyin.
- Hizmet abonelikleri. Elektrik, doğalgaz, su ve kanalizasyon sözleşmeleri satıcının adınadır. En son faturaları ve ödeme belgelerini isteyin, teslim günü sayaçları birlikte okuyun ve sözleşmeleri kendi adınıza geçirin.
- Kanalizasyon. Bükreş yakınındaki köylerde eski bir ev, şebeke yerine foseptik kullanıyor olabilir. Hangisi olduğunu ve foseptiğin nerede bulunduğunu sorun. Ilfov'daki altyapı bağlantıları rehberimiz şebekeleri ele alıyor.
Kontrol 5: yapı ve deprem sorusu
Bükreş ve Ilfov, Vrancea depremlerinden etkilenen bölgede yer alır. Az katlı bir ev, eski yüksek bir blokla aynı risk değildir, ancak yaşı, malzemeleri ve geçirdiği değişiklikler önemlidir. Bükreş'te deprem riski makalemiz yönetmelikleri dönemlere göre açıklıyor.
İmzadan önce bir statik mühendisine ücret ödeyip evi inceletin. Duvar kaldırmayı ya da kat eklemeyi düşünüyorsanız, proje mevcut yapı hakkında bir teknik uzman raporu gerektirecektir (169/2026 sayılı Kanun, Md. 282); bunu da fiyata katın.
Eski evlerdeki tipik kusurlar
| Bölge | Nelere bakılır | Kim kontrol eder |
|---|---|---|
| Çatı | Çatı altında nem lekeleri, çökme, eski kiremitler, oluklar | Çatı ustası ya da mühendis |
| Duvarlar ve temel | Çapraz çatlaklar, pencere çevresinde çatlaklar, tabanda nem | Statik mühendisi |
| Nem ve küf | Koku, köşelerde ve mobilyaların arkasında lekeler | Mühendis; nem ve küf rehberimize bakın |
| Elektrik | Eski pano, az devre, topraklama yok | Yetkili elektrikçi |
| Isıtma | Kazanın yaşı, radyatörler, baca | Isıtma teknisyeni |
| Sıhhi tesisat | Eski borular, su basıncı, kanalizasyon çıkışı | Tesisatçı |
Bunların hiçbiri satın almamak için bir neden değildir. Her biri ölçmek, fiyatlamak ve pazarlık etmek için bir nedendir.
Satın aldıktan sonra bir kusur ortaya çıkarsa
Satıcı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, teslim gününde mevcut olan gizli kusurlardan, kendisi bilmese bile sorumludur (Medeni Kanun, Md. 1707 ve 1708). Bu sorumluluğu kaldıran bir madde, satıcının bildiği ya da bilmesi gereken kusurlar bakımından geçersizdir (Md. 1708(2)). Kusuru fark ettikten sonra makul bir süre içinde satıcıya bildirmeniz gerekir (Md. 1709). Bir yapıda gizli kusurun ortaya çıkması gereken garanti süresi tesliminden itibaren 3 yıldır (Md. 2531).
Gezide gördükleriniz gizli sayılmaz; bu nedenle imzadan önce düzenlenmiş tarihli bir mühendis raporu en iyi delilinizdir.
İmzadan önce kontrol listeniz
- Bir tapu sicili özeti isteyin ve I. Bölümü ev ve arsayla karşılaştırın.
- Ev ve her ek için ruhsat ve kabul tutanağını isteyin.
- Varsa teknik kitabı ve büyük onarımlara ait tüm faturaları isteyin.
- Fiyat üzerinde anlaşmadan önce enerji performans belgesini okuyun.
- Belediyenin mali belgesini ve son hizmet faturalarını isteyin.
- Bir statik mühendisi getirin; eski bir ev için ayrıca bir elektrikçi.
- Özetin III. Bölümünde ipotekleri, hacizleri ve davaları kontrol edin.
- Fiyatı, envanteri ve teslim tarihini yazılı hale getirin.
- Bağımsız bir avukat kullanın. Satıcının varsa avukatı satıcı için çalışır. Avukat seçimi rehberimiz neler sormanız gerektiğini anlatıyor.
Sık sorulan sorular
Tapu kütüğünde olmayan bir evi Romanya'da satın alabilir miyim?
Bir noter, bir taşınmaz üzerindeki ayni hakkın satışını yalnızca taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlıysa, sınırlı istisnalar dışında imzalar (7/1996 sayılı Kanun, 36. madde). Uygulamada ev satıştan önce tescil edilmiş olmalıdır. Avukatınıza bunun ne kadar süreceğini ve kimin ödeyeceğini sorun.
Evde ruhsatsız bir ek varsa ne olur?
Ek, sahip olmadığı bir ruhsata dayanılarak tapu kütüğüne tescil edilemez ve yeni malik için bir risk olarak kalır. Avukatınıza bunun düzeltilip düzeltilemeyeceğini ve maliyetini sorun; fiyatı veya takvimi buna göre pazarlık edin.
Mevcut bir ev satın alırken enerji sertifikası gerekli midir?
Evet. 372/2005 sayılı Kanun uyarınca satıcı, sözleşmeden önce alıcıya bir kopyasını, imza anında ise aslını vermek zorundadır (22. madde). Önceden kopya verilmemişse, satış alıcının talebi üzerine iptal edilebilir.
Satıcı bir evdeki gizli kusurlardan ne kadar süre sorumludur?
Bir yapı için gizli kusur, tesliminden itibaren 3 yıl içinde ortaya çıkmalıdır (Medeni Kanun, 2531. madde) ve kusuru keşfettikten sonra makul bir süre içinde satıcıya bildirmelisiniz (1709. madde).
Sonuç
Romanya'da ikinci el bir ev iyi bir değer ve çok karakter sunabilir. Fiyat ancak belgeler duvarlarla örtüştüğünde anlam kazanır: tapu sicili, ruhsat dosyası, belge ve bir mühendis raporu.
İkinci el bir evi yeni bir evle karşılaştırıyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Bilgi olarak, kendi projemiz Compass on the Lake, Balotești'te %21 KDV, noter ve avukat dahil 299.900 €'dan başlayan 29 yeni villa içeriyor. İki seçeneği de dürüstçe birlikte ele alırız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Kadastro ve tapu kaydı hakkında 7/1996 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), Md. 36–37 · 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial sayı 661, 10.08.2026, Md. 282, 420, 576 · Medeni Kanun (legislatie.just.ro), Md. 1707–1710, 2531 · Binaların enerji performansı hakkında 372/2005 sayılı Kanun, birleştirilmiş kopya, Md. 22
Bu makale yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir. Satın almadan önce bağımsız bir avukata ve nitelikli bir mühendise danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
