Karadağ'daki yabancılar tarım arazisine, ormanlara, adalara veya sınırın 1 km yakınındaki mülke sahip olamaz; üzerinde ev bulunan 5.000 m²'ye kadar tarım arazisi hariç.
Karadağ Yabancılar Kanunu'nun 56. maddesi uyarınca, vergi matrahı en az 150.000 € olan mülk sahibi her seferinde en fazla bir yıllığına geçici oturum alabilir.
Karadağ'da ikinci el alıcısı 150.000 €'ya kadar %3, daha yüksek değerlerde ise %5 ve %6 öder. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez; satıcı %1 veya %3 öder.
Romanya ve Karadağ gayrimenkulü: kısa cevap
İki ülke en temel düzeyde farklıdır. Romanya AB ve Schengen üyesidir. Karadağ ikisinin de dışındadır: AB üyeliği için adaydır ve euro kullanır. Karadağ'da bir yabancı daire veya evi vatandaşla aynı koşullarda edinebilir, ancak doğal kaynakları, tarım arazisini, ormanları, önemli kültürel varlıkları, adaları veya sınırın 1 km yakınındaki mülkü edinemez. Bir istisna: üzerinde ev bulunan 5.000 m²'ye kadar tarım arazisi. Romanya'da AB vatandaşı olmayan biri binayı kendi adına tescil ettirir, araziyi ettiremez.
Maliyetlerde, Karadağ'daki alıcı ikinci el gayrimenkulde devir vergisi öder: 150.000 €'ya kadar %3, bunun üzerinde daha yüksek oranlar. Yeni bir bina bunun yerine KDV ile satılır. Romanya'da alıcı devir vergisi ödemez ve yeni bir evde %21 KDV vardır. En büyük fark statüdür: Karadağ'da değeri en az 150.000 € olan bir ev sahibi olmak, bir yıllık geçici oturum izni için dayanak olabilir. Romanya'da gayrimenkul oturum hakkı vermez.
Sade bir dille: Karadağ mülk sahibine daha fazlasını verir (bir oturum yolu, euro) ama AB dışındadır; Romanya gayrimenkul yoluyla oturum yolu olmadan AB'yi ve Schengen'i verir.
Bulgaristan ve Yunanistan ile yaptığımız karşılaştırmalarda olduğu gibi, burada da kurallar, maliyetler ve statü yan yana.
Genel tablo
| Romanya | Karadağ | |
|---|---|---|
| AB | 2007'den beri üye | Aday, üye değil |
| Schengen | 1 Ocak 2025'ten beri tam üye | Üye değil |
| Para birimi | Romanya leyi | Euro, euro bölgesi dışında |
| Ev satın almak için izin | Gerekli değildir | Gerekli değildir |
| AB dışı alıcılar için arazi | Doğrudan kendi adına değil | İnşaat arsası evet; tarım arazisi, ormanlar ve sınır bölgesi hayır |
| Gayrimenkul yoluyla oturum | Hayır | 150.000 €'dan itibaren geçici oturum |
AB içinde yaşamak isteyen bir alıcı için bu tablo kararın kendisidir. Schengen günleri, AB tek pazarı ve AB hukuku Romanya'da geçerlidir. Karadağ'da ise katılana kadar geçerli değildir.
Yabancılar için satın alma kuralları
Karadağ: açık, listelenmiş istisnalarla
Mülkiyet İlişkileri Kanunu uyarınca, Žabljak Belediyesi'nin 2025 yatırımcı rehberinde özetlendiği üzere, yabancılar gayrimenkulü Karadağ vatandaşlarıyla aynı koşullarda edinir; şu istisnalarla:
- doğal kaynaklar ve genel yarar sağlayan mallar;
- tarım arazisi, ormanlar ve orman arazisi;
- olağanüstü öneme sahip kültürel varlıklar;
- devlet sınırından 1 km'ye kadar sınır kuşağındaki gayrimenkul;
- adalar ve devlet güvenliği için korumalı ilan edilen bölgeler.
İstisna: bir yabancı, işleme konu olan konut binasının üzerinde bulunduğu 5.000 m²'ye kadar tarım arazisine sahip olabilir.
Karadağ Meclisi'nin 18 Mart 2025'te kabul ettiği 2025 değişikliği, AB üyesi devletlerin vatandaşlarının ve şirketlerinin mülkiyeti Karadağlılarla aynı koşullarda edineceğini ekler. Bu kural yalnızca Karadağ'ın AB'ye katıldığı günden itibaren geçerlidir.
Romanya: bina evet, arazi bir yapı üzerinden
Romanya'da daire veya ev satın almak için kimsenin izne ihtiyacı yoktur. AB pasaportu olmayan bir İsrailli gibi AB dışı bir devletin vatandaşı, binayı kendi adına tescil ettirir. Arazi farklıdır: Anayasa'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca AB vatandaşı olmayanlar araziyi yalnızca uluslararası bir antlaşma kapsamında, karşılıklılık esasına göre edinir. Villa için olağan yollar üst hakkı (superficie) veya bir Romanya şirketidir. İkisini de Romanya'da arazi mülkiyeti rehberimizde açıklıyoruz.
Fiyatlar: resmi veriler ne diyor
| m² başına fiyat (euro) | Kaynak | |
|---|---|---|
| Karadağ, yeni daire, ulusal ortalama | 2,557 | MONSTAT, 2026 2. çeyrek, imzalanmış sözleşmeler |
| Karadağ, kıyı bölgesi | 2,838 | MONSTAT, 2026 2. çeyrek |
| Podgorica | 2,510 | MONSTAT, 2026 2. çeyrek |
| Bükreş, yeni daire | yaklaşık 2.636 | Imobiliare.ro endeksi, 2026 yazı |
Yöntemler farklıdır: MONSTAT imzalanmış sözleşmelerle ilk satışları sayar, Imobiliare.ro ise ilan fiyatlarının bir endeksidir. Karşılaştırmayı bir hüküm değil, bir başlangıç noktası olarak değerlendirin.
Satın alma maliyetleri ve vergiler
| Romanya | Karadağ | |
|---|---|---|
| Geliştiriciden yeni ev | %21 KDV | Yeni inşa edilmiş gayrimenkulde devir vergisi yerine KDV; genel KDV oranı %21 |
| İkinci el ev | Alıcı için devir vergisi yok | Alıcının ödediği devir vergisi: 150.000 €'ya kadar %3, 150.000 € ile 500.000 € arasında %5, üzerinde %6 |
| Beyan | İmza sırasında noter aracılığıyla yürütülür | Alıcı, devir vergisini 15 gün içinde beyan eder ve öder |
| Tescil | Gerçek kişiler için %0,15 tapu sicili ücreti | Kadastro tescili; ücreti yazılı olarak isteyin |
Devir vergisi kanunu, alıcının vergi mükellefi olduğunu ve KDV'ye tabi yeni inşa edilmiş bir gayrimenkulün satın alınmasının bu vergi bakımından bir "devir" olmadığını belirtir. Dolayısıyla yeni bir binada geliştiriciye fiyatın KDV içerip içermediğini sorun. Romanya tarafı için Romanya'da gayrimenkul satın alma maliyetleri rehberimize bakın.
Karadağ mülk sahibine daha fazlasını verir, bir oturum yolu ve euro, ama AB dışındadır; Romanya gayrimenkul yoluyla oturum yolu olmadan AB'yi ve Schengen'i verir.
Sahiplik maliyetleri
Romanya: yerel meclis tarafından belirlenen, binanın vergilendirilebilir değerinin %0,08 ile %0,2'si arasında yıllık yerel bina vergisi ve ayrıca arazi vergisi. Matrah, 239/2025 sayılı Kanun uyarınca 2026'dan itibaren yükseldi.
Karadağ: piyasa değeri üzerinden yıllık gayrimenkul vergisi; oranı her belediye belirler. Karadağ Maliye Bakanlığı'na göre, Ekim 2025'te bildirildiği üzere, temel aralık %0,25 ile %1 olarak kalıyor. Ekim ve Kasım 2025'teki değişiklikler belediyelere ayrıntılı ölçütleri verdi. Bu nedenle kıyı ve iç kesimdeki belediyeler oldukça farklı tutarlar alabilir; belediyeden güncel kararını isteyin.
Satış vergisi
- Romanya: kazanç üzerinden değil satış fiyatı üzerinden bir vergi: gayrimenkulü üç yıla kadar elde tuttuysanız %3, daha uzun tuttuysanız %1. Noter bunu imza gününde tahsil eder. Romanya'da gayrimenkul satış vergisi rehberimize bakın.
- Karadağ: satıştan elde edilen kazanç, gelir vergisi kanunu uyarınca sermaye kazancı olarak vergilendirilir. İkincil kaynaklar oran ve muafiyetler konusunda çelişmektedir; bu nedenle satın almadan önce güncel rakamı bir Karadağlı vergi danışmanından yazılı olarak alın.
Yerleşik olmayanlar için finansman
Romanya: yabancı alıcılar için fiyatın %70'ine kadar finansman mümkündür, en az %30 öz sermaye ile.
Karadağ: yerleşik olmayan borçlular için yayımlanmış tek bir kural yoktur. Hangi yabancı gelirin kabul edileceğine ve ne kadar kredi verileceğine her banka kendisi karar verir. Koşulları yazılı olarak isteyin.
Oturum hakkı: en büyük fark
Karadağ: Yabancılar Kanunu'nun 56. maddesi uyarınca (2026'ya kadar yapılan değişikliklerle birleştirilmiş), Karadağ'da mülk sahibi olan bir yabancı, mülkü "kullanmak ve tasarruf etmek" için geçici oturum izni alabilir. Koşullar:
- kadastrodan mülkiyet belgesi: ev, tatil evi, villa, daire veya iş yeri için; hissedarlar en az yarısına sahip olmalıdır;
- değer kanıtı: devir vergisi değerlendirmesi en az 150.000 € vergi matrahı göstermelidir (AB, AEA ve İsviçre vatandaşları bu kanıttan muaftır);
- genel koşullar: geçim kaynağı, konaklama, sağlık sigortası ve temiz sicil.
İzin her seferinde en fazla bir yıl için verilir; yenilemek için gayrimenkul vergilerinin ödendiğini gösterirsiniz.
Romanya: gayrimenkul yoluyla oturum yoktur. Çalışma, iş, aile, eğitim veya dijital göçebe yoluna ihtiyacınız vardır. Romanya'da oturum izni rehberimize bakın.
Diğer tarafı da unutmayın: Karadağ Schengen dışındadır, dolayısıyla bir Karadağ izni AB'de yaşama hakkı vermez.
Yaşam tarzı: Adriyatik kıyısı mı Avrupa başkenti mi
Karadağ; denizin kenarında, Adriyatik kıyısında veya Podgorica'da ev arayanlara uygundur. Romanya'nın piyasası, bir AB başkent bölgesi olan Bükreş–Ilfov merkezlidir. Ulusal İstatistik Enstitüsü'ne göre 2025'te orada yaklaşık 17.300 yeni konut tamamlandı; bu, ülke toplamının yaklaşık %29'udur. Havalimanına ve uluslararası okullara yakın kuzey banliyöleri, bahçeli aile evlerinin piyasasıdır.
Seçmeden önce kontrol listesi
- Hedefiniz. Bir oturum izni mi, yoksa AB ve Schengen içinde bir ev mi?
- Konum. Karadağ'da sınır kuşağını ve arazi kategorisini kontrol edin. Romanya'da tapu sicili özetini kontrol edin.
- Yeni mi ikinci el mi. Karadağ'da yeni yapılarda KDV, ikinci elde devir vergisi. Romanya'da yalnızca yeni evlerde KDV.
- Yerel vergi. Karadağ belediyesine güncel oranını sorun.
- Çıkış. Her iki ülkede de satış vergisini yazılı olarak alın.
- Satın aldığınız ülkede yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukat.
Sık sorulan sorular
Yabancılar Karadağ'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet. Yabancılar daire ve evleri vatandaşlarla aynı koşullarda edinir. Doğal kaynaklara, tarım arazisine, ormanlara, önemli kültürel varlıklara, adalara veya sınırın 1 km yakınındaki mülke sahip olamazlar; üzerinde ev bulunan 5.000 m²'ye kadar tarım arazisi hariç.
Karadağ'da gayrimenkul satın almak oturum hakkı sağlar mı?
Sağlayabilir. Yabancılar Kanunu, vergi matrahı en az 150.000 € olan mülk sahibine, geçim kaynağı, konaklama ve sağlık sigortası şartıyla geçici oturum izni verilmesine izin verir. İzin her seferinde en fazla bir yıl için verilir.
Karadağ'da gayrimenkul devir vergisi nedir?
1 Ocak 2024'ten beri yürürlükte olan oranlara göre alıcı, 150.000 €'ya kadar devirlerde %3, 150.000 € ile 500.000 € arasında %5, bunun üzerinde %6 öder. KDV ile satılan yeni inşa edilmiş bir gayrimenkul bu verginin dışındadır.
Karadağ AB'de veya Schengen'de mi?
Hayır. Karadağ AB üyeliği için adaydır ve euro kullanmasına rağmen Schengen'de değildir. Romanya ikisinde de yer alır.
Sonuç
Karadağ, Romanya'nın sunmadığını sunar: gayrimenkul yoluyla bir oturum yolu ve euro. Romanya ise Karadağ'ın henüz sahip olmadığını sunar: AB ve Schengen, ayrıca alıcı için devir vergisi yok. Önce bir izne mi yoksa AB içinde bir eve mi ihtiyacınız olduğuna karar verin; gerisi bunu izler.
İkisi arasında karar veriyorsanız, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Baktığınız gayrimenkulü her iki ülkede tek bir tabloya koyacağız: kurallar, toplam maliyet ve çıkış.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar: Karadağ, Mülkiyet İlişkileri Kanunu'nu değiştiren Kanun, Resmi Gazete 2025 (sluzbenilist.me) · Žabljak Belediyesi, yatırımcı rehberi 2025: yabancılar tarafından gayrimenkul satın alınması · Karadağ, Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu (gov.me), 6, 7, 16. maddeler · KPMG Karadağ: 1 Ocak 2024'ten itibaren devir vergisi oranları · Karadağ, Gayrimenkul Vergisi Kanunu değişiklikleri, 2025 (sluzbenilist.me) · Karadağ, Yabancılar Kanunu, 2026'ya kadar birleştirilmiş (zzzcg.me), 43, 56. maddeler · MONSTAT: yeni daire fiyatları, 2026 2. çeyrek · Romanya, 312/2005 sayılı Kanun · Romanya, Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun · ANCPI · Romanya Ulusal İstatistik Enstitüsü (INS)
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar 22 Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve her iki ülkede de değişir. Bir işlemden önce satın aldığınız ülkede bağımsız bir avukata ve bir vergi danışmanına başvurun.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
